業主用物業清數，利率可以低一大截，但抵押品是你的居所。本頁把加按、二按、轉按與業主二線貸款的成本、風險與審批規則逐項拆開，讓你在簽任何文件之前先算清楚。內容僅供一般參考，不構成批核承諾。
很多人把這四件事混為一談，結果簽了最貴又最危險的一份。分別在於「物業上有幾個債權人」以及「有無經一按銀行同意」。
向現有按揭銀行重新申請、提高貸款額以套現，物業上仍然只有一個債權人。程序上是同一間銀行重新審批你的DSR與估值，利率通常沿用按揭市場水平，是四者中結構最乾淨的做法。
保留原有一按，另向第二間機構以同一物業設立第二押記。必須先取得一按銀行的書面同意，因為按揭契一般明文禁止未經同意再作抵押。二按利率高於一按，而且斷供時兩名債權人都有權採取行動。
把整筆按揭轉到另一間銀行，通常同時套現差額。要留意原有按揭的罰息期，以及當初收取的現金回贈是否須退還——回贈的退還期有時比罰息期更長。
部分財務公司以「業主身分」作審批依據，但不設物業抵押、不作土地註冊。物業風險較低，代價是實際年利率明顯較高，性質上更接近二線清數或私人貸款。簽約前務必要求對方書面寫明是否涉及物業抵押。
方向性比較，實際條款因物業、收入與機構政策而異。
| 比較項目 | 加按 | 二按 | 轉按 | 業主貸款（無抵押） |
|---|---|---|---|---|
| 債權人數目 | 一個（原銀行） | 兩個（一按＋二按） | 一個（新銀行） | 一個，不涉物業押記 |
| 是否須一按銀行同意 | 本身就是原銀行 | 必須書面同意 | 贖回原按揭，不需同意 | 不涉及 |
| 利率水平 | 按揭市場水平 | 高於一按 | 按揭市場水平，可爭取優惠 | 最高，屬二線貸款區間 |
| 年期 | 受樓齡及年齡限制，一般可長 | 一般較短 | 可重設較長年期 | 常見6至84個月 |
| 主要風險 | DSR超標、估價不足 | 觸發Call Loan、斷供收樓 | 罰息期與回贈退還 | 利息成本高，無抵押但仍可被追討 |
| 適合情況 | 與原銀行關係良好、估值有空間 | 已無其他選擇且已取得同意 | 過了罰息期、市場息率有優勢 | 不願抵押居所、金額較小 |
加按利率最低，但要通過DSR；DSR過不了，加按根本走不通。
二按批得快，但一份未獲同意的第二押記可能令整筆一按被Call Loan。
清掉幾筆小額高息貸款，DSR即時改善，加按與轉按的空間才會出現。
了解規則，才知道自己卡在哪一關。
金管局自2024年10月16日起，把住宅及非住宅物業的按揭成數上限統一為70%，取代以往按樓價分層（例如三千萬以下七成、三千至三千五百萬六成）的做法。首次置業人士可透過按揭保險計劃借取高於七成的成數。實際批出成數仍受估值、樓齡、物業類型、收入來源及信貸紀錄影響。
假設利率上升2厘的壓力測試，自2024年2月28日起暫停，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易。暫停後，銀行以現行利率計算供款，主要看DSR是否符合上限；金管局亦曾說明，暫停後新批按揭的供款與入息比率仍維持穩定。
DSR＝每月總債務供款 ÷ 每月總入息。自2024年10月16日起，不論自住或非自住、住宅或非住宅，上限一律50%，取代以往非首置或有擔保在身時的40%較嚴標準。要注意分子是「所有債務」，包括你以為不重要的卡數分期與小額貸款。
| 情況 | DSR可用額度 | 其他債務月供 | 可用於按揭的月供 | 約可支持貸款額 |
|---|---|---|---|---|
| 沒有其他負債 | HK$20,000 | HK$0 | HK$20,000 | 約 HK$399萬 |
| 有卡數及私貸月供 | HK$20,000 | HK$8,000 | HK$12,000 | 約 HK$240萬 |
| 差距 | — | HK$8,000 | HK$8,000 | 約 HK$159萬 |
每月HK$8,000的其他供款，換算成按揭借款能力就是約HK$159萬。這正是為什麼有置業或轉按計劃的人，應該先看清卡數與結餘轉戶，而不是先加借。
上述為數學示意，未計按揭保險、罰息、律師費及銀行內部政策，實際批核以銀行為準。
同樣要處理HK$500,000債務，利率與年期組合不同，總利息可以相差六倍以上。
| 方式 | 實際年利率 | 還款期 | 每月還款（約） | 總還款（約） | 總利息（約） |
|---|---|---|---|---|---|
| 二線清數（無抵押） | 36% | 60個月 | HK$18,066 | HK$1,083,989 | HK$583,989 |
| 私人貸款清數 | 18% | 60個月 | HK$12,697 | HK$761,803 | HK$261,803 |
| 加按套現（拉長年期） | 3.5% | 240個月 | HK$2,900 | HK$695,952 | HK$195,952 |
| 加按套現（自律縮短年期） | 3.5% | 120個月 | HK$4,944 | HK$593,315 | HK$93,315 |
務實做法：以加按取得低利率，但把年期設在你能承受的最短水平，並在條款允許下作部分提早還款。詳細做法可在申請流程一併規劃。
問題不在利率，而在你的按揭契寫了什麼。
按揭契及借貸文件一般明文規定：按揭人未獲按揭銀行同意，不得以同一按揭物業作抵押再向其他機構借錢，否則視為違約。銀行有權重新審批貸款，甚至要求即時償還全部欠款，即市場所稱的Call Loan。
實務上有一個時間差值得留意：財務公司二按在土地註冊處註冊後，銀行會收到通知才作審視，因此「先做後講」的風險特別高；相對而言，發展商二按須先經銀行審視同意，風險較低。曾有市場廣告以「毋須審批」為招徠，但廣告寫得再吸引，都改變不了按揭契的條款。
如果你已經走到「只有二按才批」的階段，通常代表整體負債水平已超出無抵押方案的承受範圍。此時應該同時比較二線清數與債務重組類方案的實際成本，而不是單向地把居所押上去。相關比較見IVA、DRP與破產比較。
轉按省不省錢，要扣完這幾項才知道。
大部分按揭設有約2至3年罰息期，期內提早全數清還或轉按，須按貸款額某個百分比支付罰息。不同銀行的計法有分別，部分以未償還本金計，部分以原貸款額計，亦有以兩者較高者計。
幾乎所有提供現金回贈的計劃都設有退還條款：在指定期間內提早清還或轉按，銀行有權追回全數或部分回贈，而回贈的退還期有時比罰息期更長。這一點最常令人失算。
按金管局的計算規則，若現金回贈超過按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時整筆回贈須從貸款額中扣除。換言之，高回贈會壓縮實際可借成數，不能純粹當作額外收入。
上述費用水平與計劃條件會隨政策及市場調整，請以銀行要約書、按揭保險計劃公布及專業意見為準。
同一個方案，對兩個人可以是解方，也可以是陷阱。
物業估值有空間、收入穩定、DSR仍有緩衝，而現有債務是明確可清的高息貸款，加按後總利息確實下降。
收入不穩或屬佣金制、物業樓齡偏高影響年期、原按揭仍在罰息期、加按後DSR貼近上限沒有任何緩衝。
加按只是延後爆發、每月仍靠借新還舊、需要未經同意的二按才批，或對方要求先付任何費用才處理。
把加按或清數之後的所有債務月供加起來，除以每月穩定收入。若比率仍然貼近或超過五成，代表你不是「利率問題」，而是「負債水平問題」——這種情況下把居所押上去，只是把可以商討的無抵押債務，換成不能商討的抵押債務。
不確定自己屬哪一類？可先看免TU貸款與信貸紀錄了解評級對條款的影響，或直接預約免費評估。
文件齊備是唯一能真正加快審批的方法。
先把數字擺出來，再談要不要辦。
清數專家（二線清數救星）提供樓宇按揭、加按、轉按及業主二線清數的初步諮詢：協助你整理負債清單、試算DSR、比較「先清無抵押債務」與「直接加按」兩條路的總成本，並指出你這宗個案的關鍵風險位（罰息期、估價、Call Loan風險、年期陷阱）。
我們不會承諾一定獲批、一定估值或特定利率，實際結果視乎銀行及財務機構審批與市場條件。我們亦不會在放款前收取任何費用——按《放債人條例》第29(10)條，放債人不得就貸款收取利息以外費用；任何要求先付手續費、包批費或過牌費的做法，都是風險訊號。
如你同時面對TU評級偏低或短期現金流壓力，可一併查詢免TU貸款、私人貸款與二線清數選項；想先了解我們的做事方式，可看關於我們與免責聲明。
35條實務問題，按主題分組。
會。密集申請會在信貸報告留下多次查詢紀錄，一般對評分不利，亦會令銀行懷疑你正在四處求貸。
較好的做法是一次準備齊文件、集中比較，而非逐間試。
先弄清拒批原因：DSR超標、估價不足、信貸紀錄、樓齡或收入證明不足，對策完全不同。
若原因是無抵押債務月供太高，處理該部分往往比立即轉向高息二按有效得多。切勿在短期內密集申請。
利率通常低得多，但總成本要看年期。以HK$500,000示意：36%分60期，總利息約HK$584,000；3.5%分240期，總利息約HK$196,000；同樣3.5%但分120期，總利息降至約HK$93,315。
結論是：取低利率，但不要把年期無限拉長，並且清楚知道抵押品是你的居所。
大部分按揭允許部分提早還款，但須留意罰息期與回贈退還條款，以及部分計劃對每年提早還款金額設有上限。
實務策略是：以較長年期取得可負擔月供，之後在條款允許範圍內定期作部分提早還款，壓縮總利息。
個人貸款屬個人責任，配偶不會因婚姻關係自動承擔，除非是聯名借款人或擔保人。但涉及聯名物業或共同按揭時，家庭層面的影響是實質的。
個人資料處理方式見私隱政策。
不會作出任何此類承諾。批核、估值與利率由銀行及財務機構按其政策與市場條件決定。
任何聲稱百分百批核、保證估值或不看紀錄的說法，本身就是風險訊號。
有。香港有非牟利機構提供免費債務輔導及理財諮詢，可協助整理收支並比較方案。
涉及物業抵押的決定影響居所，建議同時取得獨立法律意見，不要只依賴貸款方或中介的說法。更多問題可看常見問題總覽。