業主用物業清數，利率可以低一大截，但抵押品是你的居所。本頁把加按、二按、轉按與業主二線貸款的成本、風險與審批規則逐項拆開，讓你在簽任何文件之前先算清楚。內容僅供一般參考，不構成批核承諾。
很多人把這四件事混為一談，結果簽了最貴又最危險的一份。分別在於「物業上有幾個債權人」以及「有無經一按銀行同意」。
向現有按揭銀行重新申請、提高貸款額以套現，物業上仍然只有一個債權人。程序上是同一間銀行重新審批你的DSR與估值，利率通常沿用按揭市場水平，是四者中結構最乾淨的做法。
保留原有一按，另向第二間機構以同一物業設立第二押記。必須先取得一按銀行的書面同意，因為按揭契一般明文禁止未經同意再作抵押。二按利率高於一按，而且斷供時兩名債權人都有權採取行動。
把整筆按揭轉到另一間銀行，通常同時套現差額。要留意原有按揭的罰息期，以及當初收取的現金回贈是否須退還——回贈的退還期有時比罰息期更長。
部分財務公司以「業主身分」作審批依據，但不設物業抵押、不作土地註冊。物業風險較低，代價是實際年利率明顯較高，性質上更接近二線清數或私人貸款。簽約前務必要求對方書面寫明是否涉及物業抵押。
方向性比較，實際條款因物業、收入與機構政策而異。
| 比較項目 | 加按 | 二按 | 轉按 | 業主貸款（無抵押） |
|---|---|---|---|---|
| 債權人數目 | 一個（原銀行） | 兩個（一按＋二按） | 一個（新銀行） | 一個，不涉物業押記 |
| 是否須一按銀行同意 | 本身就是原銀行 | 必須書面同意 | 贖回原按揭，不需同意 | 不涉及 |
| 利率水平 | 按揭市場水平 | 高於一按 | 按揭市場水平，可爭取優惠 | 最高，屬二線貸款區間 |
| 年期 | 受樓齡及年齡限制，一般可長 | 一般較短 | 可重設較長年期 | 常見6至84個月 |
| 主要風險 | DSR超標、估價不足 | 觸發Call Loan、斷供收樓 | 罰息期與回贈退還 | 利息成本高，無抵押但仍可被追討 |
| 適合情況 | 與原銀行關係良好、估值有空間 | 已無其他選擇且已取得同意 | 過了罰息期、市場息率有優勢 | 不願抵押居所、金額較小 |
加按利率最低，但要通過DSR；DSR過不了，加按根本走不通。
二按批得快，但一份未獲同意的第二押記可能令整筆一按被Call Loan。
清掉幾筆小額高息貸款，DSR即時改善，加按與轉按的空間才會出現。
了解規則，才知道自己卡在哪一關。
金管局自2024年10月16日起，把住宅及非住宅物業的按揭成數上限統一為70%，取代以往按樓價分層（例如三千萬以下七成、三千至三千五百萬六成）的做法。首次置業人士可透過按揭保險計劃借取高於七成的成數。實際批出成數仍受估值、樓齡、物業類型、收入來源及信貸紀錄影響。
假設利率上升2厘的壓力測試，自2024年2月28日起暫停，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易。暫停後，銀行以現行利率計算供款，主要看DSR是否符合上限；金管局亦曾說明，暫停後新批按揭的供款與入息比率仍維持穩定。
DSR＝每月總債務供款 ÷ 每月總入息。自2024年10月16日起，不論自住或非自住、住宅或非住宅，上限一律50%，取代以往非首置或有擔保在身時的40%較嚴標準。要注意分子是「所有債務」，包括你以為不重要的卡數分期與小額貸款。
| 情況 | DSR可用額度 | 其他債務月供 | 可用於按揭的月供 | 約可支持貸款額 |
|---|---|---|---|---|
| 沒有其他負債 | HK$20,000 | HK$0 | HK$20,000 | 約 HK$399萬 |
| 有卡數及私貸月供 | HK$20,000 | HK$8,000 | HK$12,000 | 約 HK$240萬 |
| 差距 | — | HK$8,000 | HK$8,000 | 約 HK$159萬 |
每月HK$8,000的其他供款，換算成按揭借款能力就是約HK$159萬。這正是為什麼有置業或轉按計劃的人，應該先看清卡數與結餘轉戶，而不是先加借。
上述為數學示意，未計按揭保險、罰息、律師費及銀行內部政策，實際批核以銀行為準。
同樣要處理HK$500,000債務，利率與年期組合不同，總利息可以相差六倍以上。
| 方式 | 實際年利率 | 還款期 | 每月還款（約） | 總還款（約） | 總利息（約） |
|---|---|---|---|---|---|
| 二線清數（無抵押） | 36% | 60個月 | HK$18,066 | HK$1,083,989 | HK$583,989 |
| 私人貸款清數 | 18% | 60個月 | HK$12,697 | HK$761,803 | HK$261,803 |
| 加按套現（拉長年期） | 3.5% | 240個月 | HK$2,900 | HK$695,952 | HK$195,952 |
| 加按套現（自律縮短年期） | 3.5% | 120個月 | HK$4,944 | HK$593,315 | HK$93,315 |
務實做法：以加按取得低利率，但把年期設在你能承受的最短水平，並在條款允許下作部分提早還款。詳細做法可在申請流程一併規劃。
問題不在利率，而在你的按揭契寫了什麼。
按揭契及借貸文件一般明文規定：按揭人未獲按揭銀行同意，不得以同一按揭物業作抵押再向其他機構借錢，否則視為違約。銀行有權重新審批貸款，甚至要求即時償還全部欠款，即市場所稱的Call Loan。
實務上有一個時間差值得留意：財務公司二按在土地註冊處註冊後，銀行會收到通知才作審視，因此「先做後講」的風險特別高；相對而言，發展商二按須先經銀行審視同意，風險較低。曾有市場廣告以「毋須審批」為招徠，但廣告寫得再吸引，都改變不了按揭契的條款。
如果你已經走到「只有二按才批」的階段，通常代表整體負債水平已超出無抵押方案的承受範圍。此時應該同時比較二線清數與債務重組類方案的實際成本，而不是單向地把居所押上去。相關比較見IVA、DRP與破產比較。
轉按省不省錢，要扣完這幾項才知道。
大部分按揭設有約2至3年罰息期，期內提早全數清還或轉按，須按貸款額某個百分比支付罰息。不同銀行的計法有分別，部分以未償還本金計，部分以原貸款額計，亦有以兩者較高者計。
幾乎所有提供現金回贈的計劃都設有退還條款：在指定期間內提早清還或轉按，銀行有權追回全數或部分回贈，而回贈的退還期有時比罰息期更長。這一點最常令人失算。
按金管局的計算規則，若現金回贈超過按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時整筆回贈須從貸款額中扣除。換言之，高回贈會壓縮實際可借成數，不能純粹當作額外收入。
上述費用水平與計劃條件會隨政策及市場調整，請以銀行要約書、按揭保險計劃公布及專業意見為準。
同一個方案，對兩個人可以是解方，也可以是陷阱。
物業估值有空間、收入穩定、DSR仍有緩衝，而現有債務是明確可清的高息貸款，加按後總利息確實下降。
收入不穩或屬佣金制、物業樓齡偏高影響年期、原按揭仍在罰息期、加按後DSR貼近上限沒有任何緩衝。
加按只是延後爆發、每月仍靠借新還舊、需要未經同意的二按才批，或對方要求先付任何費用才處理。
把加按或清數之後的所有債務月供加起來，除以每月穩定收入。若比率仍然貼近或超過五成，代表你不是「利率問題」，而是「負債水平問題」——這種情況下把居所押上去，只是把可以商討的無抵押債務，換成不能商討的抵押債務。
不確定自己屬哪一類？可先看免TU貸款與信貸紀錄了解評級對條款的影響，或直接預約免費評估。
文件齊備是唯一能真正加快審批的方法。
先把數字擺出來，再談要不要辦。
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我們不會承諾一定獲批、一定估值或特定利率，實際結果視乎銀行及財務機構審批與市場條件。我們亦不會在放款前收取任何費用——按《放債人條例》第29(10)條，放債人不得就貸款收取利息以外費用；任何要求先付手續費、包批費或過牌費的做法，都是風險訊號。
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35條實務問題，按主題分組。
加按是向現有按揭銀行重新申請、提高貸款額套現，物業上仍只有一個債權人；二按是保留一按，另向第二間機構以同一物業設立第二押記，物業上出現兩個債權人；轉按是把整筆按揭轉去另一間銀行，可同時套現差額。
三者的成本與風險差異很大，其中二按風險最高，因為涉及一按銀行同意與Call Loan問題。
不一定。部分財務公司的業主貸款只是以業主身分作審批依據，不設物業抵押、不作土地註冊；二按則會在物業上設立第二押記並須註冊。
前者對物業的直接風險較低但利率較高，後者利率較低但涉及抵押。簽約前必須要求對方以書面明確寫出是否涉及物業抵押及是否需要註冊。
一般較簡單，因為只需重新設立一個按揭，不涉及一按銀行同意問題，利率與年期通常較二按理想。
但仍須通過DSR、估值與信貸審批；而且套現後居所已成為抵押品，對日後收入波動的承受力會下降，這一點必須先想清楚。
按公開資料，金管局自2024年10月16日起把住宅及非住宅物業的按揭成數上限統一為70%，取代以往按樓價分層的做法；首次置業人士可透過按揭保險計劃借取高於七成。
實際批出成數仍受估值、樓齡、物業類型、收入來源及信貸紀錄影響，並以銀行最終審批為準。
金管局自2024年2月28日起暫停假設利率上升2厘的壓力測試硬性要求，適用於該日或以後簽訂臨時買賣合約的交易。
暫停不等於不審批還款能力：銀行現時以現行利率計算供款，主要看DSR是否符合上限。金管局其後亦指出，暫停後新批按揭的供款與入息比率仍維持穩定。
DSR＝每月總債務供款 ÷ 每月總入息。自2024年10月16日起，不論自住或非自住、住宅或非住宅，上限一律50%，取代以往非首置或有擔保在身時的40%較嚴標準。
分子包括新按揭供款及所有現有債務供款：私人貸款、稅務貸款、車貸、信用卡分期、財務公司貸款，以及你為他人作擔保的供款。
會。信用卡分期及卡數相關的每月還款屬債務供款，會計入分子。這是很多人明明收入不低卻通不過審批的原因。
示意來說，每月HK$8,000的其他供款，在3.5%、25年條件下相當於約HK$159萬的借款能力。處理卡數的回報，往往比爭取0.1厘息差大得多。
以DSR上限50%計，可用於供款的額度為HK$20,000。按年利率3.5%、還款期25年示意計算，沒有其他負債時約可支持HK$399萬貸款；若已有每月HK$8,000其他債務供款，只剩HK$12,000，約只可支持HK$240萬。
以上為數學示意，未計按揭保險、罰息、律師費及銀行內部政策，實際以銀行審批為準。
銀行一般會取一段期間的平均數，並可能對非固定部分作折算，不會全額計入。自僱人士多以報稅表、審計報告或銀行流水評估。
收入結構越不穩定，越應預留緩衝，不要以最高月份的收入作規劃。
可以幫助通過DSR，因為擔保人的收入可納入計算。但擔保人的其他債務同樣會被計入，而且擔保會影響擔保人本人日後的借貸能力。
做擔保等同承擔還款責任，簽署前必須讓對方完全理解後果。
按揭保險讓合資格買家借取高於銀行一般上限的成數，保費由借款人承擔。按市場整理，物業價值1,000萬元或以下最高可達九成、1,200萬元或以下最高八成，並設貸款額上限；首次置業人士購入指定價值以下物業另有保費寬免安排。
保費可選一次繳付或逐年繳付，成數越高、年期越長，保費率越高。具體資格、保費率及上限須以計劃最新公布為準。
一般受較多限制，需視乎所用的按揭保險計劃版本及其再融資安排條件。部分舊制個案可經指定的再融資安排處理，但有物業價值及成數限制。
由於規則會隨計劃修訂而變，這類個案應先向承保機構或銀行確認，不要以一般加按的假設去規劃。
按揭金額以估值計算，不是以你期望的價格計算。估價不足會直接壓縮可套現金額。
實務做法是向多間機構取估價比較，並以較保守的數字規劃；同時檢查是否因樓齡、樓層、單位間隔或成交紀錄稀少而拉低估值。
會。銀行一般設有年期加樓齡、年期加年齡的內部上限，樓齡較高或借款人年紀較大時，可批年期會縮短，月供隨之上升，間接影響DSR。
因此舊樓套現要同時計算「年期被壓縮後的月供」，不能只看利率。